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齐齐迈进5000亿 今日大佬也要面对“转型焦虑”

[2019-10-28 17:24:00] 点击量:3759

2016年,碧桂园、万科、恒大奇奇突破3000亿大关,稳坐销售榜前三名。2017年,这三家企业的市值超过了5000亿英镑,紧随其后的是恒大。因此,住房企业排名中的领先者被“毕万荣恒”取代。

市场竞争是残酷的。对于一家房地产公司来说,规模不是唯一的评价指标,而是关系到企业的品牌和投资者的态度,也是军事战略家争夺的地方。也许正是这种竞争焦虑导致了当前的“老大哥”在房地产行业面临投资增长缓慢和融资成本高的问题时变得忙碌起来。

Sunac:

形成四个主要的商业部门

持有一万亿元的地球储备仍然需要改造。

如果万科在本文开头对当前形势的描述颇为书生气,那么一直自称“真实”的融创中国董事长孙宏斌在2017年业绩会议上表示,“房地产仍然是我们目前和未来的绝对主营业务,但从长远来看,房地产企业必须转型...这种转变不可避免地会付出一定的代价,因为商业中必然会有收益和损失,投资总是会有收益和损失。例如,对乐视的投资是失败的。对万达旅游的投资是成功的。只有经历失败后,我们才能从中吸取教训,只有吃了亏,我们才能变得更好……”

这段话也表达了大多数企业此时此刻的心态。房地产暂时是主要业务。转型是不可避免的,即使在早期阶段成本很高。

即使荣创还有一万亿元的土地储备。根据融创中国今年8月底的中期结果,融创确认土地储备的现值为2.82万亿元,确认土地储备面积为2.13亿平方米,83%以上的土地储备位于一、二级城市。融创表示,平均土地成本为4307元/平方米,“与同期15000元/平方米以上的平均销售价格相对应,该公司的利润率相对较大”。

2016年,有人公开询问孙宏斌,融创是否会转型或涉足其他行业。孙宏斌回答:“我们基本上不再考虑这个问题了”;然而,一年后,融创已经向其他行业做了几个动作,还表示将在未来探索其他方向:首先,150亿元将“拯救”乐视,然后632亿元将“接管”万达的数十个文化旅游和酒店项目。这一系列行动被市场解读为融创探索建立完整产业链的商业运作模式,特别是在文化领域。

孙宏斌还在2017年中期业绩会议上透露,融创将沿着文化旅游、娱乐、健康和教育的方向转变为消费升级领域。与万达合作后,融创将成为未来文化和旅游地产的最大所有者。

转型之路并非一帆风顺。例如,乐视获救一年后,融创集团报告乐视亏损近166亿元。孙宏斌坦言,这是一项失败的投资,“但投资乐视之前的逻辑实际上是正确的”。

今天的融创已经形成了四个主要部门:房地产、服务、文化旅游和文化。在文化和旅游部门,据了解,全国已规划了10个文化和旅游城市、4个文化和旅游度假区和9个文化和旅游城镇。数据显示,今年上半年文化和旅游部门的收入占1.4%。副总裁兼公司秘书高希指出,“从2017年开始‘控制投资,降低杠杆’,房地产开发仍然是公司的核心业务。对于非房地产业务,主要是培养长期竞争力,成为公司未来新的业务增长点。”

融创中国公布2019年上半年业绩,合同销售额达到2141.6亿元,同比增长11.8%,达到全年5500亿元目标的39%。

恒大:

探索多元化业务布局的持续清晰性

关于恒大目前的商业布局,最新的说法是“立足民生地产,以文化旅游和养生为两翼,新能源汽车为龙头”。

然而,在此之前,恒大集团自成立以来一直在拓展业务领域,并长期形成所谓的“恒大系列”上市集群。尤其是自2014年以来,恒大的业务扩张加快,已成为集住宅、文化旅游、快餐消费、农业、乳制品、畜牧业和体育产业为一体的综合性企业集团。到2015年,恒大将有五大产业:恒大地产、恒大健康、恒腾网络、恒大淘宝、恒大文化在香港或内地新三板上市。一些市场分析师称这种模式为“多尺度品牌”战略。

在不断的探索中,恒大似乎逐渐成熟了战略布局的思路。2017年初,恒大集团董事长许家印宣布,恒大集团已经完成房地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局,也实现了从“房地产业”向“房地产服务业”的转型。

同时,许家印还指出,在未来,多元化将不会像以前那样在新产业和新领域进行大量的研究、探索和投资。同时指出,从今年开始,房地产将从“规模”向“规模效益”转变。思想调整完成、实施果断后,恒大在本次讲话后仅几个月就推出了总计700亿元的两轮战略投资,资产负债率下降了近一半,至75.5%。

就具体指标而言,许家印希望“到2020年,房地产、金融、卫生、文化旅游四大产业的年销售收入将超过1万亿元,总资产将超过3万亿元,年利润将超过600亿元”。

最新数据显示,根据恒大2019年中期业绩,今年上半年恒大实现销售额2818亿元,占全年6000亿元销售目标的47%。另一项净资产为3453亿元,现金余额为2880亿元。

至于近年来的大型汽车制造业务,恒大董事会秘书方家军指出,恒大实际上已经完成了新能源汽车产业的整个产业链布局。

乡村花园:

机器人和现代农业是最受欢迎的

2017年,碧桂园上海区成为碧桂园集团转型探索的先锋。当时,毕桂源高级官员透露,长期租赁公寓、商业地产、工业地产和互联网家居装饰已成为四个新的商业方向。目前,各行各业都取得了一些成绩,如在长期公寓租赁方面建立了品牌加比国际社区,在工业地产方面规划了各种科技城。然而,当人们谈论碧桂园的转型时,他们更喜欢谈论它在机器人技术和现代农业方面的投资。

自2018年以来,碧桂园先后规划了现代农业和科技机器人领域,并快速招聘高科技人才。2018年6月,碧桂园正式宣布进入现代农业。7月,乡村花园宣布正式进入机器人领域。9月,碧桂园博志林机器人公司登陆广东佛山顺德,与当地政府举行签约仪式,希望共同打造集科研、实验、生产、文化、生活和教育于一体的机器人谷。

今年1月,碧桂园宣布了重大人事变动。几位集团副总裁被调到机器人和现代农业公司。一些分析师指出,这表明碧桂园非常重视新业务,向新业务注入更成熟的力量也有利于主营业务和新业务的深度整合和协同。

据毕桂媛在2019年中期业绩会议上透露,目前机器人行业已经成立了一个由1300人组成的研发团队,其中35%以上是医生和大师。上半年研发费用约为6.2亿元,建筑、医疗和餐饮机器人已进入测试阶段。在农业部门,成立了一个由512名成员组成的受过高等教育的团队,其中博士占17%。已投资海南润达、广东德清贡干工业园等项目。

万科:

回到基本业务并练习内部技能

万科十多年来从未跻身前一,但它从未从“招募和保护成千上万的黄金”到“赢得成千上万的黄金”的行业领先地位中退出。也许是由于战略调整,它一直在评估形势。

2013年,万科开始向住宅区以外的任何地方发起进攻,在“城市配套服务提供商”的新定位下发展社区商业,进入金融领域,探索新的养老模式等。2015年,万科总裁余良还透露了未来10年的业务布局理念:“三好屋”(好屋、好服务、好社区)和“城市配套服务提供商”。同时,“顺应互联网时代”成为今年战略转型的核心理念。

随着战略理念的落地,万科也拿出了“章鱼”战略——从万科的家人万科云(Wankeyun)、万科一(Wankeyi)、万科派(Wankepai)、万科星(Wankexue)、万科星(Wankesquare)、万科丽(Wankeli)、万科月(Wankeyue)入手,从住房到公寓、商业到教育、养老,构建完整的商业生态系统。

2017年,转型多年的万科进一步提升了“城乡建设和生活服务提供商”的地位。在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上,业务延伸到商业开发和经营、物流和仓储服务、住宅租赁、工业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。

万科等担忧也面临转型焦虑。在6月份的股东大会上,万科总裁兼首席执行官朱九生用“不满意”来评价万科多元化业务的回报水平。2018年10月,余良对现有战略进行了第一次回顾,提出万科现有业务应该融合、集中,必须调整投入产出严重错配、风险收入严重错配的业务。

在这种逻辑下,万科提出了一个“基本计划”——“我们必须在最基本的业务中加深对业务逻辑的理解,并实践内部管理技能,才能为转型打下更坚实的基础”;在2018年度报告中,“基础板块”被称为2019年最重要的词。

目前,万科在房地产开发之外的主要布局是长期租赁公寓—“坡宇”、商业运营—“李因集团”、物业—“万科物业”、物流—“万伟物流”、文化旅游—“冰雪假期”。截至2019年上半年,万科实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%,但房地产结算收入占比95.5%,与去年基本持平。

观察

一眼就可以看出,整个豹子仍需继续探索它的道路。

由于篇幅所限,手稿无法全面描述国内住宅企业的转型。然而,当对上述行业领导者转型理念的研究完成后,剩下的也必须是“一瞥全豹”。他们财大气粗,拥有一支庞大的人才队伍,同时拥有其他同龄人羡慕的资源。当他们仍然“不能玩”时,其他同龄人就很难“玩得好”。比如万科的“万村计划”被封杀,背后是许多开发商长期租赁业务受挫的尴尬现实,比如龙湖“冠宇”扩张的延期和龙石长期租赁业务的分离。

另一方面,大兄弟的行为也具有仿真意义。例如,在卫生、文化和旅游、金融等部门有许多二级和三级住房企业。他们热衷于此。例如,转型相对较早的广州市房企澳源集团实施了“一业先行、纵向发展”的发展战略。目前,已完成“房地产、商业、科技、卫生、文化旅游、金融、跨境电子商务、城市更新”八大业务板块建设,拥有“房地产、商业房地产、国际投资、健康生活、科技、文化旅游、金融控制、奥地利买家”八个二级群体;其于2018年12月将澳远房地产更名为澳远集团,被市场解读为其改造澳远的决心。

值得一提的是,以商业运营、物业管理和大型健康产业为基础的澳源健康(Aoyuan Health)今年上半年表现良好:上半年收入为3.92亿元,同比净增长46.7%,净利润同比增长153.1%。一些行业分析师认为,在某种程度上,这反映了澳远在轻资产转型方面的成功。

今天,距离万科上一次喊“直播”已经整整一年了。当我们再次反思这个口号时,它不仅反映了万科在行业调整时期的忧患意识,也反映了万科对其不断转型和探索的焦虑。

可以肯定的是,万科并不是唯一一个会继续在这条摸索的道路上前行的人,直到它发掘出和房地产开发一样多的黄金。

作者:王彭军,杜南的实习记者